Rezervační smlouva: Co v ní nesmí chybět a na co si dát pozor?

Žádný nákup nemovitosti se neobejde bez rezervační smlouvy, která je velmi důležitým dokumentem - ten je ochranou jak pro prodávajícího, tak i pro stranu kupujících. Jaké poplatky se pojí s podpisem rezervační smlouvy, jakou zvolit variantu a co ve smlouvě nesmí chybět? To a jiné otázky zodpoví dnešní článek.

Rezervační smlouva chrání všechny strany

Pokud máte zkušenost s nákupem nemovitosti, jistě máte povědomí o existenci rezervační smlouvy. Ta stanovuje poplatek mezi zájemcem o nemovitost a prodávajícím. Daný poplatek je určen v rezervační smlouvě a hradí jej strana potenciálních kupujících. To zaručí, že vlastník nebo realitní makléř nenabízí v předem stanovené lhůtě danou nemovitost jiným zájemcům.

Výhoda času pro obě strany

Tato varianta je používána zejména ve chvíli, kdy zájemce přislíbí uhrazení nemovitosti hypotékou, což je v této době pro prodávajícího poměrně rizikové, neboť ne každý na hypotéku aktuálně dosáhne. Na druhé straně kupující získá dostatečný čas, aby si prověřil veškeré potřebné informace o nemovitosti, a to včetně právnického či faktického stavu.

Třístranná smlouva je lepší cestou

I když zákon neříká, jaká má být výsledná podoba rezervační smlouvy, existují její dva druhy - dvoustranná a třístranná. Smlouva tak může být podepsána mezi potenciálním kupujícím a realitní kanceláří nebo mezi třemi stranami, kdy do smluvního vztahu přistupuje i vlastník dané nemovitosti. Z důvodu označení dvoustranné smlouvy Nejvyšším soudem České republiky za neplatnou, je ideální trvat na třístranné smlouvě, která by v případě soudního sporu zahrnovala všechny zúčastněné strany, tedy prodávající, zprostředkovatele i kupující. Pak by bylo možné vymáhat i případnou pokutu za odstoupení účastníků.

Nezapomeňte na správnou identifikaci

Jako v každé smlouvě, i v té rezervační je nutné pohlídat správnost identifikace všech smluvních stran i samotné nemovitosti, která je předmětem rezervace. Ve smlouvě by měl zaznít faktický stav nemovitosti, výčet případného vybavení, které zůstává v domě a lhůtu, kdy dojde k předání nemovitosti novému majiteli i za jakých podmínek. Zájemce se v rezervační smlouvě zavazuje k určité platební metodě, kterou v případě zájmu o nemovitost musí provést.

Poraďte se s právníkem

Před podepsáním rezervační smlouvy je ideální nechat si poslat její plné znění dopředu, co nejdříve ji projít se svým právníkem a navrhnout případné úpravy. Smlouva by totiž měla jasně stanovovat nejen to, co se s rezervačním poplatkem stane v případě nákupu nemovitosti potenciálním zájemcem, ale i to, co nastane v případě odstoupení od koupě. Nejčastější variantou v případě nákupu nemovitosti zájemcem je odečtení tohoto poplatku od domluvené kupní ceny. Při odstoupení od rezervační smlouvy zájemcem zůstává rezervační poplatek u aktuálního vlastníka nemovitosti, pro kterého se jedná o kompenzaci za čas, který případnému prodeji poskytnul. Třetí variantou je možnost, že od prodeje odstoupí sám vlastník a v takovém případě by měl být rezervační poplatek plně navrácen potenciálnímu kupujícímu - i to je ale nutné smluvně zabezpečit.

Zadarmo to nebude

Jak už zaznělo, rezervační smlouva kupujícího chrání před nabízením nemovitosti dalším zájemcům před samotným uhrazením celé částky za danou nemovitost. Jelikož se jedná o službu, je nutné počítat s určitým poplatkem, který se pohybuje zhruba mezi 3 - 6 % kupní ceny nemovitosti. Tento poplatek má každá realitní kancelář nastaven jinak a měl by být uveden ve smlouvě. V případě nemovitosti v hodnotě 10 milionů Kč se jedná o 300 až 600 tisíc Kč. Nejsou to malé částky, chrání ale zúčastněné strany před případným odstoupením od smlouvy.

Rezervační smlouva není pouze cárem papíru, ale dokumentem, který může zachránit vaše finanční prostředky, proto jej vždy konzultujte se svým právníkem. Díky tomu můžete přijít na skutečnosti, které by vás samotné ani nenapadly a mohly by vážně ohrozit vynaložené finanční prostředky nebo zabránit samotnému prodeji.